เครดิตภาพ : http://www.prachachat.net/

    ในช่วง ๙ เดือนแรกของปี ๒๕๕๗ (มกราคม - สิงหาคม ๒๕๕๗) มีการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง ๒๗๒ โครงการ เฉลี่ยเดือนละ ๓๔ โครงการ  รวม ๗๗,๖๒๖ หน่วย มูลค่า ๒๓๕,๕๑๕ ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ ๓.๐๓๔ ล้านบาท หากประมาณการทั้งปี ๒๕๕๗ น่าจะมีหน่วยขายเปิดใหม่ ๑๐๕,๕๗๑ หน่วย รวมมูลค่า ๓๒๐,๓๐๐ ล้านบาท หรือหน่วยละ ๓.๐๒๘ ล้านบาท
    เมื่อเทียบกับปี ๒๕๕๖ ที่มีหน่วยเปิดใหม่ ๑๓๑,๖๔๕ หน่วย ที่มูลค่า ๓๘๕,๔๔๗ ล้านบาท จะพบว่าในปี ๒๕๕๗ ทั้งปีนี้ จะมีหน่วยขายเปิดลดลงประมาณ ๒๐% และมูลค่าการพัฒนาลดลงประมาณ ๑๗% ซึ่งถือว่าดีกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ ณ กลางปี ๒๕๕๗ ที่คาดว่าตลอดปี ๒๕๕๗ นี้หน่วยขายเปิดใหม่ จะลดลงประมาณ ๒๔% และมูลค่าการพัฒนาลดลงประมาณ ๒๘% แสดงว่าสถานการณ์หลังความวุ่นวายทางการเมืองในครึ่งหลังปี ๒๕๕๗ ดีขึ้นกว่าครึ่งปีแรก
            ส่วนที่ระบุว่า “ในปีหน้าจะเป็นปีทองของอสังหาริมทรัพย์ที่จะเติบโตดีที่สุดในรอบ ๑๖-๒๐ ปี โดยมีปัจจัยบวกมาจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่คาดว่าจะแล้วเสร็จปีหน้าหลายสาย ทำให้กำลังซื้อของประชาชนสูงขึ้น และการเปิดเออีซี” นั้น มีข้อเห็นแย้งคือ
    ๑. ที่ว่ารถไฟฟ้าที่จะเสร็จในปี ๒๕๕๘ นั้น อาจยังไม่แล้วเสร็จ เนื่องจากความล่าช้า หรือแม้สร้างเสร็จแล้ว ที่ผ่านมาก็เปิดวิ่งไม่ได้ ทำให้ไม่เกิดผลชัดเจน
    ๒. การเสร็จของรถไฟฟ้า ไม่ได้ทำให้กำลังซื้อของประชาชนสูงขึ้นแต่อย่างใด
    ๓. การเปิดเออีซีก็จะเริ่มในปี ๒๕๕๙ ไม่ได้ส่งผลในช่วงปี ๒๕๕๘ แต่อย่างใด
            อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์ปี ๒๕๕๘ น่าจะดีกว่าปี ๒๕๕๗ เพราะหมดปัจจัยทางการเมือง อาจกล่าวได้ว่าการเคลื่อนไหวทางการเมืองที่ผ่านมาทำลายเศรษฐกิจย่อยยับไปถึง ๔๒๐,๐๐๐ ล้านบาท ทั้งนี้คำนวณจากว่ารายได้ประชาชาติของไทยเท่ากับ ๑๒ ล้านล้านบาท ในปี ๒๕๕๗ ซึ่งควรจะเติบโตราว ๕% เช่นเดียวกับประเทศอื่นในอาเซียน แต่กลับลดลงเหลือ ๑.๕% เพราะการที่ประเทศไทยเราไม่อาจรอมชอมกันได้ ไม่สามารถตกลงในแนวทางสันติวิธีด้วยการเลือกตั้งได้เช่นทั่วโลก และมีการเคลื่อนไหวทางการเมืองโดยไร้ขื่อแปยาวนานถึง ๘ เดือน ดังนั้นเศรษฐกิจจึงทรุด
    การทรุดลงไปถึง ๓.๕% (๕% ที่คาดหวัง ลบด้วย ๑.๕% ที่ประมาณการสำหรับปีนี้) ของ ๑๒ ล้านล้านบาท จึงเท่ากับเงินหายไปจากระบบประมาณ ๔๒๐,๐๐๐ ล้านบาท การนี้จึงทำให้กำลังซื้อหดตัวลง ข้อดีคือไม่เกิดฟองสบู่ ส่วนข้อเสียคือกำลังซื้อฝืดลง การวางแผนทางการเงินและการขายของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินต้องเพิ่มความระมัดระวัง เพราะมีความเสี่ยงในการขายช้าลงกว่าแต่กว่า
    อาจกล่าวได้ว่าในปี ๒๕๕๘ แม้น่าจะเติบโตกว่าปี ๒๕๕๗ แต่ก็ยังไม่เกิดฟองสบู่ แต่มีข้อเตือนภัยสำคัญก็คือ

    ๑. การประกาศกฎอัยการศึก ทำให้นักท่องเที่ยวชาวต่างประเทศเข้ามาประเทศไทยน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด แม้จะมีบางฝ่ายอ้างว่าการมีกฎอัยการศึก ทำให้เกิดความปลอดภัยมากขึ้น แต่ก็อาจไม่จริง ยังมีการข่มขืน ภาคใต้ประกาศกฎอัยการศึกมานาน ก็ยังไม่สงบ ที่สำคัญนักท่องเที่ยวย่อมตระหนักดีว่า หากประเทศสงบจริง จะคงกฎอัยการศึกไว้ทำไม ด้วยกฎอัยการศึกนี้จึงทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวในรอบ ๘ เดือนแรกของปี ๒๕๕๗ ลดลงถึง ๑๖% หากยังเป็นเช่นนี้ต่อไป จำนวนนักท่องเที่ยวคงหายไป ๔ ล้านคน และในความเป็นจริงควรเพิ่มขึ้นจากปีก่อน ๒ ล้านคน ดังนั้นก็เท่ากับนักท่องเที่ยวหายไป ๖ ล้านคน ทำให้รายได้จากการท่องเที่ยวหดตัวเป็นอย่างหนัก โดยคนหนึ่งใช้เงินเพื่อการท่องเที่ยว ๔๐,๐๐๐ บาท ก็เท่ากับเงินหายไป ๒๔๐,๐๐๐ ล้านบาท
    ๒. หนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้นมาก ทำให้โอกาสการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์จะลดลง กำลังซื้อที่คาดว่าจะมีก็อาจ “เหือดหาย” ไปในปี ๒๕๕๘ ก็ได้ บริษัทพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ที่คาดการณ์ว่าจะเปิดตัวโครงการมากมายในปี ๒๕๕๘ อาจ “ผิดแผน” และต้องปรับตัวใหม่ก็ได้
    ๓. การส่งออกคงไม่เจริญเติบโต ทำให้เศรษฐกิจไม่มีเงินหมุนเวียนจากต่างประเทศ การเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจก็จะยิ่งหดตัวลง ประเทศจะเจริญได้ต้องอาศัยการส่งออก ไม่ใช่อาศัยนโยบาย “อัฐยายซื้อขนมยาย” อย่างเด็ดขาด การส่งเสริมการใช้จ่ายภายในประเทศเป็นเพียงนโยบายชั่วคราวแบบ “ไฟไหม้ฟาง”
    ๔. การอำนวยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งในปัจจุบันแข่งขันกันปล่อยกู้กันอย่างมาก สถาบันการเงินหลายแห่งให้กู้สูงถึง ๑๐๐% หรือ ๑๑๐% ของมูลค่าตลาด ซึ่งหากเกิดวิกฤติเงินฝืดขึ้นมา ก็อาจทำให้สถาบันการเงินล้มลงเช่นในยุคก่อนได้
    ๕. ยิ่งกว่านั้นหากเกิดความไม่สงบรอบใหม่ เพราะรัฐบาลไม่สามารถแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจได้อย่างได้ผลชะงัดจริง ตามที่อาสามาทำงาน ก็จะทำให้เกิดความไม่มั่นคงและความเปราะบางทางเศรษฐกิจ
    การวางแผนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการวางแผนการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย การลงทุนจึงต้องระมัดระวังมากเป็นพิเศษ

ดร.โสภณ  พรโชคชัย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ฉบับที่ ๒๒๕๙ วันศุกร์ที่  ๒๑ - วันอังคารที่ ๒๕ เดือนพฤศจิกายน  พุทธศักราช ๒๕๕๗