29thMarch

29thMarch

29thMarch

 

May 13,2015

บ้านเดี่ยวและบ้านราคา ๑-๒ ล้าน ไม่ใช่เป้าหมายหลักของผู้ซื้อบ้าน

   มีความเข้าใจผิดสำคัญบางประการเกี่ยวกับการวิเคราะห์ความต้องการที่อยู่อาศัย ดร.โสภณ พรโชคชัย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ก็เลยวิเคราะห์ถึงสถานการณ์ในความเป็นจริงและนำเสนอถึงแนวทางวิเคราะห์ความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีประสิทธิภาพ


    การที่มีผลการสำรวจเผยแพร่ว่า ในงานมหกรรมที่อยู่อาศัยว่ามีผู้ต้องการซื้อบ้านเดี่ยวมากที่สุดถึง ๔๑.๒% ซึ่งมากกว่าห้องชุดที่ ๓๑.๗% และบ้านส่วนมากที่ต้องการซื้อมีราคา ๑.๑-๒ ล้านบาท ผลการสำรวจนี้ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงและหากนำไปใช้อาจทำให้เกิดการวางแผนผิดพลาดของทั้งส่วนราชการ สถาบันการเงิน นักลงทุน และผู้บริโภคในการหาซื้อที่อยู่อาศัย
    ในการศึกษาความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยนั้นไม่สามารถใช้แบบสอบถามในการศึกษาได้ เพราะในความรู้สึกของผู้บริโภคมักชอบบ้านเดี่ยว แต่ในความเป็นจริงแล้วผู้บริโภคมักไม่สามารถซื้อได้ และในการทำแบบสอบถามในงานมหกรรมเช่นนี้มักเกิดอคติ เพราะผู้ซื้อต้องการบอกราคาให้ต่ำๆ ไว้ตามธรรมชาติของผู้ซื้อ ในขณะที่ผู้ขายก็ต้องการขายให้ได้ราคาสูงสุดเท่าที่เป็นไปได้
    การสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยจึงควรศึกษาจากพฤติกรรมการซื้อมากกว่าซึ่งจะได้ภาพที่ชัดเจนของอุปสงค์และอุปทานในตลาด การศึกษาด้วยแบบสอบถามเหมาะสมสำหรับการทดสอบความพึงพอใจ (Preference Test) หรือการทดสอบผลิตภัณฑ์ (Product Test) การใช้แบบสอบถามยังสามารถใช้สำหรับการศึกษาทัศนคติทางการเมือง เช่นการสอบถามว่าประชาชนชอบนักการเมืองใด เช่น พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา พ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร อภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ จากประสบการณ์ทำแบบสอบถามของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า
    ความเป็นจริงในพฤติกรรมของผู้บริโภคก็คือ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ได้ซื้อที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุด โดยในรายละเอียดผู้ซื้อส่วนมากซื้อบ้านเดี่ยวในราคา ๓-๕ ล้านบาท บ้านแฝดราคา ๓-๕ ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ราคา ๑-๒ ล้านบาท ตึกแถวราคา ๓-๕ ล้านบาท ห้องชุดราคา ๑-๒ ล้านบาท


    ผลการสำรวจที่อ้างถึงยังบอกว่าต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้าถึง ๕๐.๖% ซึ่งคงเป็นไปได้ยากที่จะซื้อในราคา ๑-๒ ล้านบาท ผู้นำข้อมูลไปใช้จึงพึงแยกแยะในรายละเอียด ในแง่หนึ่งผู้ประกอบการก็ไม่สามารถสร้างบ้านในระดับราคาต่ำเช่นนั้นในแนวรถไฟฟ้า จากการสำรวจของ... พบว่าที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้ามักเป็นห้องชุด ไม่ใช่บ้านเดี่ยวและมีราคาค่อนข้างสูง ยกเว้นบริเวณรถไฟฟ้าที่ยังไม่ได้สร้าง หรืออยู่บริเวณชานเมือง ซึ่งต้นทุนในการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าอาจสูงมาก ทำให้ผู้ซื้อบ้านอาจตระหนักว่าเป็นทำเลที่ไม่เหมาะสมในอนาคต
    อย่างไรก็ตาม ผลการศึกษาดังกล่าวได้ให้ข้อมูลที่น่าสนใจว่า สาเหตุของความต้องการในการซื้อที่อยู่อาศัย ประเภทแต่งงานแยกครอบครัว และประเภทต้องการซื้อเพื่อเป็นทรัพย์สินลดลง เหลือ ๑๕.๒% และ ๑๓.๒% ตามลำดับ ด้วยเหตุนี้การใช้เครื่องมือที่เหมาะสมจึงจำเป็นสำหรับการวิเคราะห์ตลาดที่สอดคล้องกับความเป็นจริง และอุปสงค์ของอสังหาริมทรัพย์นั้น สามารถที่จะสืบค้นได้จากอุปทานโดยสังเกตดังนี้
    ๑. มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเล ประเภทใด และระดับราคาใดเป็นจำนวนมาก
    ๒. มีผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในทำเล ประเภท และระดับราคาใดเป็นจำนวนมาก รวมทั้งอัตราการขายและระยะเวลาที่จะใช้ในการดูดซับอุปทานในตลาด
    ๓. อัตราการย้ายเข้า ย้ายออกของโครงการที่อยู่อาศัย แยกตาม ทำเล ประเภทบ้าน และระดับราคา
    ๔. การเปลี่ยนแปลงราคา โดยทรัพย์สินใดที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาขึ้นสูงมากเป็นพิเศษย่อมเป็นที่ต้องการของตลาด โดยการเปลี่ยนแปลงราคานี้พิจารณาได้ ๒ ช่วง คือระหว่างการขาย และการขายต่อไปภายหลังนั่นเอง


ฉบับที่ ๒๒๙๐ วันจันทร์ที่ ๑๑ - วันศุกร์ที่ ๑๕ เดือนพฤษภาคม พุทธศักราช ๒๕๕๘


684 1342