เมื่อวันที่ ๒๐ ตุลาคม ๒๕๖๗ หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ตีพิมพ์บทความที่ชื่อว่า “อาคารศรีเฟื่องฟุ้ง ทำเลทองพระราม ๔ อาจรื้อเพราะหมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ” โดยนายโสภณ พรโชคชัย ซึ่งเป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านประเมินค่าทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเขียนไว้อย่างน่าสนใจ

ตามความเข้าใจของผู้เขียน คำว่า “หมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ” ที่ ดร.โสภณ กล่าวถึงก็คือ โดยปกติแล้วอาคารทั้งหลายมีอายุอยู่ ๒ อย่าง คือ “อายุทางกายภาพ” ที่การก่อสร้างมั่นคงแข็งแรง สามารถอยู่ได้นับร้อยปี กับ “อายุทางเศรษฐกิจ” ที่ถึงแม้อาคารจะแข็งแรง แต่เวลาผ่านไปกว่า ๕๐ ปี ลักษณะทางกายภาพ ผังเมืองรวมเปลี่ยนไป เมื่ออาคารมีสภาพเก่า ใช้ประโยชน์จากที่ดินอย่างจำกัด หากรื้ออาคารทิ้งแล้วสร้างใหม่ จะให้ผลตอบแทนทางเศรษฐกิจที่ดีกว่านี้

ที่ผ่านมาในกรุงเทพมหานคร มีอาคารที่หมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ และสร้างใหม่หลายอาคาร ตัวอย่างเช่น โรงแรมดุสิตธานี ที่รื้อถอนและก่อสร้างใหม่เป็นโครงการมิกซ์ยูส (Mixed Use) ภายใต้ชื่อ “ดุสิตเซ็นทรัลพาร์ค” ประกอบด้วยโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ ที่ก่อสร้างเป็นอาคารใหม่ สูง ๓๙ ชั้น มีห้องพักรวม ๒๕๗ ห้อง, อาคารดุสิต เรสซิเดนเซส อาคารที่พักอาศัย สูง ๖๙ ชั้น รวม ๔๐๖ ยูนิต และเซ็นทรัล พาร์ค ออฟฟิศเซส อาคารสำนักงานสูง ๔๐ ชั้น

อาคารบุญมิตร ถนนสีลม ตรงข้ามธนาคารกรุงเทพ สำนักงานใหญ่ ปัจจุบันเป็นของกลุ่มแหลมทองสหการ ได้รื้อถอนไปเมื่อปี ๒๕๖๕ เพื่อก่อสร้างอาคารใหม่ สูง ๓๔ ชั้น และชั้นใต้ดิน ๕ ชั้น เป็นอาคารสำนักงาน (ชั้น ๕-๑๖) โรงแรม ๒๗๓ ห้อง (ชั้น ๑๘-๓๔) และพื้นที่ค้าปลีก (ชั้น ๑-๔) คาดว่าจะแล้วเสร็จปลายปี ๒๕๖๘ นอกจากนี้ยังมีอาคารพาร์คสีลม (Park Silom) อาคารสูง ๓๙ ชั้น บริเวณปากทางถนนคอนแวนต์ ที่เมื่อก่อนเป็นอาคารสีบุญเรือง ๑ และอาคารพาณิชย์ ๒ ชั้น

อาคารโชคชัย ถนนสุขุมวิท ปากซอยสุขุมวิท ๒๔ ของนายโชคชัย บุลกุล บิดาของนายโชค บุลกุล เจ้าของฟาร์มโชคชัย สูง ๒๖ ชั้น เปิดใช้งานเมื่อปี ๒๕๑๒ เคยเป็นแชมป์อาคารสูงที่สุดในไทย แต่ได้ขายตึกแก่นายสุระ จันทร์ศรีชวาลา เป็นสำนักงานใหญ่ธนาคารแหลมทอง ก่อนถูกควบรวมกิจการเป็นธนาคารยูโอบี รัตนสิน ปัจจุบันธนาคารยูโอบี ได้ทุบตึกไปแล้วเมื่อปี ๒๕๖๓ ก่อสร้างใหม่เป็นอาคารยูโอบี พลาซา กรุงเทพ สูง ๓๐ ชั้น เปิดให้บริการเมื่อปี ๒๕๖๕

ล่าสุด อาคารศรีเฟื่องฟุ้ง สูง ๑๐ ชั้น บนถนนพระรามที่ ๔ ตรงข้ามสวนลุมพินี ที่กำลังรื้อถอนเพื่อสร้างคอนโดมิเนียม ดร.โสภณชี้ว่า หมดอายุขัยทางเศรษฐกิจแล้ว อาคารนี้สร้างเสร็จปี ๒๕๒๓ อายุ ๔๔ ปี พื้นที่ประมาณ ๑๒,๐๐๐ ตารางเมตร แต่ผังเมืองปัจจุบันอาจก่อสร้างได้ราว ๘ เท่าของที่ดิน และตามร่างผังเมืองรวมใหม่อาจสร้างอาคารสูงได้ถึง ๑๐ เท่า ถือว่าใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างจำกัด หากรื้ออาคารทิ้งแล้วสร้างใหม่ ย่อมจะให้ผลตอบแทนทางเศรษฐกิจที่ดีกว่านี้ กรมธนารักษ์ได้ประเมินไว้ตารางวาละ ๔๔๐,๐๐๐ บาท แต่ราคาซื้อขายตลาดพุ่งสูงถึง ๒.๕ ล้านบาทต่อตารางวา

ดร.โสภณมองว่า ในอนาคตเป็นไปได้ว่า กลุ่มอาคารเซ็นทรัลลาดพร้าว ที่กำลังจะหมดอายุการเช่าในปี ๒๕๗๑ (ปัจจุบันกลุ่มเซ็นทรัลเช่าที่ดินกับการรถไฟแห่งประเทศไทย เป็นที่ตั้งของห้างเซ็นทรัล ลาดพร้าว และโรงแรมเซ็นทาราแกรนด์ฯ) อาจจะรื้อถอนอาคารได้เช่นกัน สาเหตุหลักของการรื้อถอนแล้วสร้างใหม่ ก็เพราะสามารถสร้างให้เกิดความหนาแน่น (High Density) มากกว่าในปัจจุบัน จึงคุ้มค่ากับการรื้อถอนอาคารนั่นเอง

สิ่งที่น่าคิดสำหรับอาคารที่ “หมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ” นอกเหนือจากที่ ดร.โสภณ กล่าวถึงก็คือ เรื่องของสภาพอาคารเก่า ที่แม้มองจากภายนอกจะมีความมั่นคงแข็งแรง แต่ก็ไม่เป็นไปตามกฎหมาย โดยเฉพาะอาคารที่ก่อสร้างก่อนปี ๒๕๓๕ ที่หลังจากเกิดไฟไหม้อาคารสูง มีผู้เสียชีวิตและบาดเจ็บบ่อยครั้ง ก็มีมาตรฐานป้องกันอัคคีภัยที่สูงขึ้น ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร นอกจากนี้ ประโยชน์ใช้สอยอาคารเก่า ไม่ตอบโจทย์ในยุคนี้ เช่น ความสูงถึงเพดาน ที่ยุคนี้สำนักงานหรือกิจการต่างๆ ต้องการความโปร่งสบาย ไม่แออัด ก็เลือกอาคารสำนักงานที่มีความสูงถึงเพดานที่สูงขึ้น

แม้ว่าสิ่งที่ ดร.โสภณ กล่าวคำว่า “หมดอายุชัยทางเศรษฐกิจ” จะหมายถึงอาคารสูงก็ตาม แต่โดยส่วนตัวเห็นว่านิยามนี้ยังสามารถนำมาใช้กับพื้นที่ในเขตเทศบาลเมือง หรือเทศบาลนครต่างๆ ที่ย่านการค้าในอดีตอาจไม่ตอบโจทย์คนในยุคนี้ ด้วยข้อจำกัดต่างๆ เช่น ไม่มีพื้นที่จอดรถ การจราจรติดขัด ปัญหาน้ำท่วมขัง น้ำรอการระบายบ่อยครั้ง หรือวิถีชีวิตของผู้คนสมัยใหม่เปลี่ยนไป เกิดย่านที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรมแห่งใหม่ ออกไปนอกเมือง หรือถนนเลี่ยงเมืองมากขึ้น

สิ่งหนึ่งที่ชี้วัดว่าพื้นที่เศรษฐกิจบางแห่งในเขตเทศบาลเมือง หรือเทศบาลนคร หมดอายุขัยทางเศรษฐกิจก็คือ กิจกรรมทางเศรษฐกิจซบเซา มีพื้นที่ถูกปล่อยร้าง ติดประกาศขายหรือให้เช่าจำนวนมากในบริเวณเดียวกัน แม้จะมีความเชื่อว่าที่ดินยิ่งถือนานมูลค่ายิ่งสูง แต่ด้วยข้อจำกัดต่างๆ ข้างต้น ก็จะมีผู้ประกอบการอีกจำนวนหนึ่งย้ายร้านค้าไปยังทำเลที่ตั้งใหม่ ที่ไม่ต้องเจอรถติด การคมนาคมสะดวกกว่า หรือไม่มีน้ำท่วมขัง ทำให้ทำเลเดิมต้องถูกทิ้งร้างลงไป

หากเกิดอาคารหรือพื้นที่รกร้างมากขึ้น ปะปนกับอาคารที่ไม่ได้ปรับปรุงให้มีสภาพดีอยู่เสมอ ก็จะเกิด “ทัศนะอุจาด” ขึ้นมา ที่บ่งบอกว่า “หมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ” ไปแล้ว ยิ่งประกอบกับสภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาอย่างต่อเนื่อง พื้นที่ทัศนอุจาดเหล่านี้กลายเป็นทำเลที่ถูกมองข้าม ก็จะเกิดอาการ “ที่ดินแพงแต่ขายไม่ออก” ขึ้นมา หากปล่อยไว้ก็เอื้อให้เกิดการก่ออาชญากรรม กระทบความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของประชาชนในย่านนั้น

เรื่องนี้ทำให้นึกถึงตัวเมืองโคราช เคยเป็นห่วงว่า การเปิดให้บริการทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองหมายเลข ๖ (บางปะอิน-นครราชสีมา) ตั้งแต่วันที่ ๒๗ ธันวาคม ๒๕๖๖ เป็นต้นมา ถ้ายังไม่ปรับตัวหรือทำอะไรที่จะรองรับความเจริญเหล่านี้ ท้ายที่สุดจะกลายเป็นเพียงทางผ่านและเป็นเมืองอับในที่สุด ก็มีคนค่อนแคะผู้เขียนไปต่างๆ นานา แต่ก็มีอีกส่วนหนึ่งที่เข้าใจเจตนาของผู้เขียน เพราะเริ่มมีบางกิจการได้รับผลกระทบกันบ้างแล้ว เช่น ผู้ค้าที่เคยมีรายได้จากการค้าขายริมทาง ทั้งปั๊มน้ำมัน ร้านอาหาร ร้านขายของฝาก ยอดขายหายไปกว่า ๓๐% และมีบางส่วนเตรียมปิดกิจการหรือหาทำเลอื่น

จากการสังเกตพบว่า ย่านการค้าในอดีต เช่น ถนนโพธิ์กลาง จากสถานีรถไฟนครราชสีมา และถนนจอมพล จากอนุสาวรีย์ท้าวสุรนารี ถึงประตูพลล้าน หลังการแข่งขันยักษ์ค้าปลีกบนถนนมิตรภาพ การค้าขายก็ไม่ได้คึกคักเหมือนแต่ก่อน นอกเหนือจากชั่วโมงเร่งด่วนที่ยังมีสถานที่ราชการและโรงเรียนตั้งอยู่ ขณะที่ตลาดกลางคืนอย่างไนท์วัดบูรพ์ คนโคราชยังบอกว่าทุกวันนี้มีคนออกมาจับจ่ายใช้สอยน้อยลง

ที่ยังคงคึกคักแต่น้อยลงกว่าในอดีต คือ อนุสาวรีย์ท้าวสุรนารี ถนนราชดำเนินและถนนชุมพล แลนด์มาร์คสำคัญของจังหวัด ที่ยังมีนักท่องเที่ยวแวะมาสักการะท้าวสุรนารี แต่หลังผ่านช่วงโควิดฯ มีเพียงร้านคลาส คาเฟ่ สาขาหน้าย่าโม ที่เปิด ๒๔ ชั่วโมง นอกนั้นตั้งแต่ช่วงค่ำ ถ้าไม่มีงานเทศกาลหรืองานอีเวนต์ เมืองก็เงียบลง แต่ความคึกคักกลับอยู่นอกเขตตัวเมืองขึ้นไป เช่น ถนนมิตรภาพ ถนนสุรนารายน์ ซอย ๓๐ กันยา ถนนเลี่ยงเมือง ถนนสุรนารี ๒ ย่านหัวทะเล ฯลฯ

ทำเลศักยภาพที่น่าจะพัฒนาได้ คือ ถนนมุขมนตรี บริเวณสถานีรถไฟนครราชสีมา ที่กำลังก่อสร้างโครงการรถไฟความเร็วสูง กรุงเทพฯ-นครราชสีมา และในอนาคตจะก่อสร้างต่อไปถึงจังหวัดหนองคาย เชื่อมกับโครงการรถไฟลาว-จีน ในวันนี้อาจไม่มีคนสนใจ แต่ถ้าโครงการเป็นรูปเป็นร่างเมื่อไหร่ ก็เป็นโอกาสในการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีที่เรียกว่า TOD (Transit Oriented Development) อาจรวบรวมเป็นที่ดินผืนใหญ่ เพื่อพัฒนาพื้นที่ให้ได้ประโยชน์สูงสุดกว่านี้

ส่วนย่านการค้าในอดีตอื่นๆ ที่เคยคึกคักแต่วันนี้ซบเซา เนื่องจากเจ้าของที่ดินและอาคารมีหลากหลาย หากพัฒนาพื้นที่ให้เอื้อต่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจไม่ได้ บางคนอาจชอบเมืองแบบสงบ เรียบง่าย ไม่พลุกพล่านวุ่นวาย ก็รวมตัวกันจัดให้เป็นพื้นที่อนุรักษ์ย่านการค้าเก่า ปรับปรุงสภาพอาคารให้ดีขึ้น ทาสีให้ดูใหม่ ทำถนนใหม่ มีไฟฟ้าส่องสว่าง มีพื้นที่ปลอดภัย ผสมผสานวิถีชีวิตดั้งเดิม เช่น ร้านอาหาร สตรีทฟูด กับการสร้างแหล่งท่องเที่ยวโดยมนุษย์ เช่น สตรีทอาร์ต

ด้วยข้อจำกัดทางกายภาพและเศรษฐกิจ แต่ละพื้นที่ในเขตเทศบาลเมือง หรือเทศบาลนครอาจไม่ได้เจริญทั้งหมด การฟื้นฟูเมืองที่หมดอายุขัยทางเศรษฐกิจ ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน เพื่อไม่ให้กลายเป็นเมืองอับ เป็นทางผ่าน ถูกมองข้าม สูญเสียเม็ดเงินทางเศรษฐกิจ จากภาษีที่นำมาพัฒนาเมืองต่อไป.

• กิตตินันท์ นาคทอง

นสพ.โคราชคนอีสาน ปีที่ ๕๐ ฉบับที่ ๒๗๗๑ ประจำวันที่ ๑๕ เดือนพฤศจิกายน - ๑๔ เดือนธันวาคม  พ.ศ.๒๕๖๗